Wallenfels: Infoabend zu Sanierung und Neunutzung von Immobilien

Steinwiesen – Der Infoabend „Umbauen. Sanieren. Neu nutzen.“ war die erste Veranstaltung in der neuen Multifunktionshalle in Wallenfels. Das teilte der Markt Steinwiesen mit. Bürgermeister Jens Korn begrüßte als Hausherr die Gäste und wies darauf hin, dass es sich um eine Premiere in den Räumen handelte. Die Halle ist selbst ein Umbauprojekt: Aus dem Schulschwimmbad der 70er Jahre wurde ein Raum für Veranstaltungen, Vereine und Aktivitäten. Viele Besucher waren gekommen, nicht nur aus dem Oberen Rodachtal, sondern auch aus anderen Gemeinden des Landkreises.

Impulsvorträge zu Förderung, Steuern und Vermietung

Zu Beginn gab es mehrere Kurzvorträge. Rebecca Haas vom Büro Edith Obrusnik sprach über Förderung und Unterstützung vor Ort. Das Stadtumbaumanagement (SUM) hat Sprechzeiten: jeweils am ersten Dienstag des Monats im Steinwiesener Koberhaus und am dritten Dienstag im Wallenfelser Karzanella, von 14 bis 17 Uhr.

Die Architektin und Stadtplanerin Manuela Wich erläuterte das interkommunale Förderprogramm und die Vorgehensweise. Sie arbeitet auch als Sanierungsberaterin in der Erstberatung. Ihrer Meinung nach lässt sich vieles klären, wenn man mit der Gemeinde, dem SUM oder den Beratern spricht. Mit der Sanierung dürfe man erst nach dem genehmigten Antrag beginnen, und die Belege müssten ordentlich eingereicht werden. Was im Förderprogramm berücksichtigt werden kann, steht in der Gestaltungsfibel und auf den Internetseiten des Marktes Steinwiesen und der Stadt Wallenfels.

Zu den steuerlichen Möglichkeiten sprach die Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin Martina Peter. Im Wesentlichen gelten drei Kriterien: Sanierungsgebiet und städtebaulicher Entwicklungsbereich, Baudenkmäler sowie Eigennutzung zu Wohnzwecken. Auch bei den Steuern sei die Abstimmung mit der Gemeinde und dem SUM wichtig, damit beim Finanzamt die passende Möglichkeit geltend gemacht wird.

Margarita Volk-Lovrinovic von Kronach creativ nannte Zahlen zum Landkreis: 68% der Immobilien werden selbst genutzt, die Wohnungen seien oft zu groß geworden. Vor 1970 entstand die Hälfte des Bestands, vieles davon ist sanierungsbedürftig. Nur 28% der Wohnungen sind Mietwohnungen. Es fehle Wohnraum für junge Menschen, Menschen in der Lebensmitte, Senioren und Arbeitskräfte. Gesucht werde moderner, gutgeschnittener, barrierefreier und bezahlbarer Wohnraum. Abhilfe sollen die Sanierungsberatungen vor Ort sowie die Immobilienlotsen schaffen, die schon in mehreren Kommunen im Einsatz sind.

Thomas Rauh, Immobilienfachwirt der Sparkasse Kulmbach/Kronach, nannte fünf erste Schritte zur Vermietung. Erstens: klären, warum man vermietet. Gründe seien Einkünfte, Steuer, die Kosten des Leerstands und dass Eigentum verpflichtet. Zweitens: die Immobilie prüfen. Wichtig sind abgeschlossene Wohnungen mit separaten Zählern, renovierter Wohnraum, Energieausweis, Grundrisse, Flächenberechnung und die Vermarktung. Drittens: den Mieter sorgfältig auswählen, also eine Selbstauskunft anfordern, besichtigen, einen Lohnnachweis oder eine Bankauskunft verlangen und sich über den Interessenten informieren. Viertens: einen gut ausgearbeiteten Mietvertrag aufsetzen, bei dem auch der Haus- und Grundbesitzerverein Kronach berät. Fünftens: eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit Angaben zu Renovierung und Rückgabe. Rauh sagte: „Eine Vermietung ist eine solide und attraktive Geldanlage, aber sie bedeutet auch viel Arbeit“.

Podiumsdiskussion mit Beispielen aus der Region

Margarita Volk-Lovrinovic und Rebecca Haas vom Stadtumbaumanagement leiteten die Podiumsdiskussion. Vorgestellt wurden Projekte aus Steinwiesen und Wallenfels. Matthias Zeitler kam aus München zurück nach Wallenfels, kaufte eine 90 Jahre alte Immobilie und sanierte sie. Er lebt dort nun mit seiner kleinen Familie. Geholfen hätten gute Beratung und Unterstützung.

Der Steinwiesener Unternehmer Rainer Kober hat insgesamt 15 Wohnungen saniert, weitere sind in Arbeit. Ihn trieb das Gefühl an, etwas gegen den Wohnraummangel zu tun und bezahlbare, moderne und barrierefreie Wohnungen zu schaffen. „Aber meine größte Motivation ist meine Heimatliebe“, betonte Kober. Die Gemeinde Steinwiesen baute im alten Rathaus sechs Wohnungen aus, zwei davon als Sozialwohnungen, wie der zweite Bürgermeister Jürgen Eckert ausführte. In Wallenfels nannte die Mitteilung das Karzanella am Marktplatz als Paradebeispiel: oben zwei kleine Wohnungen, unten Bürgerbüro und Touristinfo.

Aus dem Publikum kam die Frage, ob es Förderung oder steuerliche Vorteile gibt, wenn man nicht im Sanierungsgebiet liegt. Martina Peter nannte die steuerliche Abschreibung und die Möglichkeit, Handwerkerleistungen geltend zu machen. Eine Besucherin wollte wissen, weshalb nicht jede Immobilie zum Förder- oder Sanierungsgebiet zählt. Die Antwort: Das sei eine Vorgabe der Regierung. Man habe sich auf einen Bereich konzentrieren müssen, der Häuser bestimmten Alters nicht überschreitet. Die Grenze sei nicht zu ändern.

Rebecca Haas sprach die Sorge vieler Vermieter vor Mietnomaden an. Thomas Rauh sagte, bei neuen, modernen Wohnungen kämen sie selten vor. Man solle sich trotzdem darüber informieren, an wen man vermietet, und vorab etwa die Einkommensverhältnisse klären. Außerdem erklärte er, wie sich der Wert einer zu verkaufenden Immobilie ermitteln lässt. Es gebe drei Verfahren: das Ertragswertverfahren, meist bei Gewerbeimmobilien, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren, das auf realen Verkaufspreisen der letzten Jahrzehnte beruht. Rauh erklärte: „Oft wird es aber einen Wert geben, der sich aus allen drei Verfahren zusammensetzt“.

Bürgermeister Jens Korn fasste die Motivation der Gemeinden im Oberen Rodachtal zusammen: einen Ort lebensfähig halten, den Donuteffekt verhindern und die Ortsmitte wieder beleben. Der Ortskern dürfe nicht sterben, dort solle sich das Leben abspielen. Steinwiesen und Wallenfels liegen in engen Tälern, dort gebe es wenig Ausweichmöglichkeiten. Beide Orte forcieren deshalb die Sanierung des Ortskerns.

Auf einen Blick

• Sprechzeiten des Stadtumbaumanagements (SUM): erster Dienstag im Monat in Steinwiesen im Koberhaus
• dritter Dienstag im Monat in Wallenfels im Karzanella
• an jedem Termin von 14 bis 17 Uhr
• Infos zum Förderprogramm: Gestaltungsfibel und Homepage des Marktes Steinwiesen und der Stadt Wallenfels
• Beratung zum Mietvertrag: Haus- und Grundbesitzerverein Kronach

Eigene Einschätzung

Der Abend zeigt mit konkreten Beispielen aus Steinwiesen und Wallenfels, dass Sanierung im Ortskern machbar ist. Nützlich ist vor allem der Hinweis, erst nach dem genehmigten Antrag zu beginnen. Offen bleibt, wie Eigentümer außerhalb des Sanierungsgebiets Unterstützung bekommen, denn dazu nennt die Mitteilung nur steuerliche Möglichkeiten.